II. REITs Από την ανάκαμψη στην κρίση της πανδημίας covid-19 (2009-2020)

Το δεύτερο μέρος των σημειώσεων πάνω στην ιστορία του θεσμού των REITs καλύπτει, εν συντομία, την περίοδο μετά την κρίση του 2008 έως τις αρχές του 2020 [*]. (Για το πρώτο μέρος εδώ)     

~ * ~

Προκειμένου να αντιμετωπίσουν την κρίση, πολλές εταιρείες REIT, προχώρησαν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων με στόχο την απόκτηση ρευστότητας για την κάλυψη βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων και την αποπληρωμή χρεών ώστε να μειωθεί ο γενικός δείκτης μόχλευσης (Leverage Index). Την περίοδο αυτή, δημιουργούνται κοινοπραξίες για την κοινή ανάληψη κινδύνων (τάση που είχε αρχίσει να αναπτύσσεται ειδικά για την αντιμετώπιση της κρίσης του 2008-09) και τη διανομή μερισμάτων. Η διαδικασία της ανάκαμψης, ωστόσο, προχώρησε με αργό αν και σταθερό ρυθμό από το 2010 κι έπειτα (Thomas, 2021, σ. 37). 

 

Wordcloud λέξεων με τη μεγαλύτερη συχνότητα εμφάνισης στο #REITs (εβδομάδα 1-7/12/21) Επεξεργασία: Δ. Λ.

Με την είσοδο στη νέα δεκαετία ο κλάδος άρχισε να αναπτύσσεται και επεκτάθηκε σε νέους τομείς, όπως αγροκτήματα και τυχερά παίγνια. Το 2015 υπήρχαν ήδη πάνω από 300 REITs με συνολικό ενεργητικό μεγαλύτερο από 300 δις δολάρια. Επιπλέον, πολλές εξαγορές και συγχωνεύσεις έλαβαν χώρα, στη διάρκεια αυτής της περιόδου, όπως η εξαγορά της DCT Industrial από την Prologis Inc. για 8,5 δισεκατομμύρια δολάρια το 2018, η εξαγορά της MedEquities Realty από την Omega Healthcare για 600 εκατομμύρια δολάρια το 2019, η εξαγορά από την Healthcare Trust of America του ιατρικού κτιρίου του Duke Realty για 2,75 δισεκατομμύρια δολάρια το 2017 ή η συγχώνευση μεταξύ της Simon Properties και της Taubman Centers που ολοκληρώθηκε το Φεβρουάριο του 2020 (Thomas, 2021, σ. 38).

Η κρίση της πανδημίας του covid-19 στις αρχές του 2020 βρήκε τον τομέα των REITs σε καλύτερη κατάσταση συγκριτικά με το 2008-09. Από το 2009 έως το 2019 ο τομέας άντλησε περίπου 440 δισεκατομμύρια δολάρια σε μετοχικά κεφάλαια. Τα κεφάλαια αυτά, χρησιμοποιήθηκαν περισσότερο στην αγορά νέων ακινήτων παρά στην αποπληρωμή χρεών, όπως συνέβη μια δεκαετία πριν (Schnure, 2020). Ως αποτέλεσμα, οι δείκτες μόχλευσης στο τέλος του 2019 βρέθηκαν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων δύο δεκαετιών. Τα REITs επιμήκυναν, επίσης, τη λήξη των χρεών τους, από έναν σταθμισμένο μέσο όρο μικρότερο των 60 μηνών το 2008 σε 83 μήνες, ή σχεδόν επτά έτη, στο τέλος του 2019 (Schnure, 2020).

 

Σύγκριση αποτελεσμάτων sentiment analysis μεταξύ της περιόδου 1-7/12/21 (αριστερό γράφημα) και 23-29/01/23 (δεξιό γράφημα) με τη χρήση της βιβλιοθήκης Syuzhet. Επεξεργασία: Δ. Λ.

 

Παρόλα αυτά, τα μέτρα κοινωνικής αποστασιοποίησης (social distancing) και του κλεισίματος της οικονομικής δραστηριότητας (lockdowns) στη διάρκεια της πανδημίας covid-19 έπληξαν πολλά REITs εγκαινιάζοντας μια νέα περίοδο αβεβαιότητας. Από τους τομείς εκείνους που δέχτηκαν ισχυρό πλήγμα ήταν η ξενοδοχειακή βιομηχανία των ΗΠΑ, που το 2019 είχε καταγράψει υψηλές αποδόσεις. Με τις περισσότερες εγκαταστάσεις διαμονής να παραμένουν κλειστές για διαδοχικές εβδομάδες, τα REITs καταλυμάτων κατέγραψαν τις μεγαλύτερες ζημιές από κάθε άλλο τομέα ακινήτων. Παρότι οι μετοχές αυτές, από τα μέσα της δεκαετίας του 2010 έως και πριν το ξέσπασμα της πανδημίας, είχαν υψηλή ζήτηση, εντούτοις, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2020 και οι 18 εξ’ αυτών ανέστειλαν τα μερίσματά τους (Thomas, 2021, σ. 80).

Σύμφωνα με την ανάλυση, που παρουσίασε ο Akinsomi για την επίπτωση της πανδημίας covid-19 κατά το πρώτο τρίμηνο του 2020 στις αποδόσεις των REITs στις ΗΠΑ, οι μεγαλύτερες απώλειες σημειώθηκαν στα REITs καταλυμάτων/διαμονής (lodging REITs) με πτώση της τάξης του −45,81%, στα REITs λιανεμπορίου (retail REITs) (−41,16%) και στα REITs γραφείων (office REITs) (−22,63%). Από την άλλη πλευρά, τα REITs βάσεων δεδομένων (data centers REITs) υπήρξαν τα μοναδικά με θετικές αποδόσεις (της τάξης του +17,66%). Συνολικά, ωστόσο, τα περισσότερα REITs κατέγραψαν σημαντική πτώση της αξίας τους έως τον Μάιο του 2020 (Akinsomi, 2020, σσ. 19-24). 

Δ. Λ.

Σημείωση:

[*] Οι εικόνες που πλαισιώνουν το κείμενο προέρχονται από κειμενική ανάλυση συναισθημάτων (sentiment analysis, SA - επεξεργασία Δ. Λ.) ενός μικρού δείγματος 200 tweets από το hashtag #REITs, που αποτελεί τόπο ανταλλαγής απόψεων χρηστών του Twitter γύρω από τα REITs. Περίοδος άντλησης των στοιχείων η εβδομάδα από 1 έως 7 Δεκεμβρίου του 2021. Νέα στοιχεία αντλήθηκαν, για λόγους σύγκρισης, την εβδομάδα 23 έως 29 Ιανουαρίου του 2023. Χρησιμοποιήθηκε η γλώσσα R και οι βιβλιοθήκες rtweet (για τον εντοπισμό των tweets) και Syuzhet (για την κειμενική επεξεργασία των tweets, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη τα re-tweets). Το όνομα «Syuzhet» προέρχεται από τους Ρώσους φορμαλιστές Victor Shklovsky και Vladimir Propp που χώρισαν την αφήγηση σε δύο μέρη: «fabula» και «syuzhet». Το «syuzhet» αναφέρεται στην τεχνική της αφήγησης, ενώ το «fabula» στη χρονολογική σειρά των γεγονότων. (Βλ. σχετικά εδώ). 

 

Αναφορές

 

Akinsomi, O. (2020), “How resilient are REITs to a pandemic? The COVID-19 effect”, Journal of Property Investment & Finance – τχ. 39/2020, 1, σσ. 19-24.

Schnure, C. (2020), “The outlook for REITs During the COVID-19 Crisis”, https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/the-outlook-for-reits-during-the-covid-19-crisis 

 

Thomas, B. (2021), The Intelligent REIT Investor Guide, John Wiley & Sons, NJ, USA.

Αιωνίως άνεργη ή η εμπειρία αναζήτησης εργασίας

Όταν λες ότι θα πας σε σύμβουλο κατάρτισης και εργασίας, όλες σε κοιτάνε περίεργα. Γιατί τόσες δουλειές έχει εκεί έξω, πόσο παράξενη είσαι πια να μην μπόρεσες να συμβιβαστείς με καμία; Μα αν μπορούσα να βρω κάποια δουλειά, δεν θα χρειαζόμουν την σύμβουλο. Αυτό είναι το θέμα. Έψαξα στο διαδίκτυο για ψυχολογική στήριξη. Συμβουλές για άνεργες. ΣΕΠ για ενήλικες. Προγράμματα επαγγελματικής κατάρτισης που δεν είναι VOUCHER. Έστειλα κάποια βιογραφικά σε διάφορες σποραδικές δουλειές και περιμένω μέχρι και σήμερα τηλέφωνο. Έδωσα εξετάσεις πτυχίου αγγλικών για ακαδημαϊκούς σκοπούς με διακόσια ευρώ, κάνοντας οικονομία τρεις μήνες για να πληρώνω τα μαθήματα. Μετέφρασα με εκατόν είκοσι ευρώ τα πτυχία μου. Έχω μείνει σε έναν καναπέ, κυριολεκτικά. Και αφού έμεινα, καθώς πήγαινα να γράψω το Motivation Letter του τάδε/δείνα διδακτορικού με έπιασε ταράκουλο. Δεν είχα καμία σχετική σκέψη, κανένα πραγματικό κίνητρο. […] Πολλές ακόμα σκέψεις κατέκλυσαν το φτωχό μυαλό μου. Δεν ξέρω τι νόημα έχει να τα σκέφτομαι όλα αυτά και, ταυτόχρονα, να μην κάνω απολύτως τίποτα. […]

(Αντιγόνη Η., Αιωνίως Άνεργη, Κινούμενοι Τόποι, Αθήνα, 2019)

I. REITs: από την άνοδο στην πτώση (1960-2009)

Τα Real Estate Investment Trusts (REITs) είναι ιδιωτικές εταιρείες εισηγμένες σε διεθνή χρηματιστήρια με σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων που μπορούν να παράγουν υπεραξίες. Τα REITs κατέχουν ή μισθώνουν ακίνητη περιουσία και κατόπιν καταβάλλουν τα έσοδα από τα μερίσματα στους επενδυτές. Επίσης, οι εταιρείες αυτές αγοράζουν ή υπενοικιάζουν ακίνητα και επενδύουν σε χρεόγραφα και δάνεια. Το παρακάτω κείμενο, που αποτελεί μέρος σημειώσεων που συζητήθηκαν στο τελευταίο μάθημα, παρακολουθεί, εν τάχει, την ιστορική εξέλιξη του θεσμού των REITs από τη δεκαετία του 1960 έως και την πτώση του, κατά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων των ΗΠΑ.

 

***

 

Ιστορικά, η ανάπτυξη των REITs εντοπίζεται στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής τη δεκαετία του 1960, υπό την προεδρία του Αιζενχάουερ. Σκοπός της δημιουργίας τους ήταν να προσφέρουν δυνατότητες επένδυσης κατά τρόπο ανάλογο με αυτό άλλων ρευστών τίτλων. Κατά τα πρώτα χρόνια δημιουργίας τους παρόλα αυτά, η μορφή και ο ρόλος των REITs ήταν διαφορετικός από ό,τι σήμερα αφού πέρα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας τα REITs δε διέθεταν διαχειριστικά δικαιώματα. Για πολλά χρόνια, τα REITs δεν προσέλκυαν το ενδιαφέρον των επενδυτών και «ακόμη και το ασυνήθιστο όνομά τους, REIT, υπονοούσε ότι τα τυπικά κριτήρια που ισχύουν για τις περισσότερες επενδύσεις δεν ίσχυαν για αυτές. […] Για μεγάλο χρονικό διάστημα τα REITs θεωρούνταν μετοχές από όσους επένδυαν σε ακίνητη περιουσία και ακίνητα από όσους επένδυαν σε μετοχές.» (Block, 2012, σ. 92 & 95). Τα πρώτα χρόνια λειτουργίας τους, οι περισσότερες εταιρείες του κλάδου αφορούσαν REITs ενυπόθηκων δανείων, που παρείχαν χρηματοδότηση από επενδύσεις σε στεγαστικά δάνεια και ενυπόθηκους τίτλους.

Χρειάστηκε σειρά νομοθετικών ρυθμίσεων κατά τη δεκαετία του 1980, για την κατάργηση των περιορισμών όσον αφορά τη διαχείριση ακινήτων και την παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες τους, ώστε να αρχίσει να δίνεται ώθηση στα REITs έναντι άλλων μορφών επένδυσης. Η περαιτέρω ανάπτυξη, ωστόσο, των REITs δεν έγινε αυτόματα. Η κρίση στην αγορά ακινήτων από μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια στις αρχές της δεκαετίας του 1990 στις ΗΠΑ οδηγούσε τους επενδυτές στην αναζήτηση εναλλακτικών μορφών επένδυσης.

Από τα μέσα όμως της δεκαετίας του ’90 το κλίμα σταδιακά αλλάζει αφού οι συγκριτικά χαμηλότερες τιμές των μετοχών των REITs αρχίζουν να ελκύουν όλο και περισσότερους επενδυτές. Οι τιμές των REITs αρχίζουν να ανεβαίνουν λόγω της ζήτησης από θεσμικούς επενδυτές που εκτιμούν τις σημαντικές αποδόσεις των μερισμάτων και τη μεγαλύτερη ρευστότητα των μετοχών REITs σε σύγκριση με την επένδυση σε ακριβά περιουσιακά στοιχεία. Μέχρι το τέλος του 1998, τα REITs είχαν συγκεντρώσει 21,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα ίδια κεφάλαια μέσω 314 προσφορών, εκ των οποίων οι 17 αφορούσαν δημόσια προσφορά (IPOs) (Block, 2012, σ. 124). 

 

Source: www.businessinsider.com

 

Από τις αρχές του 2000, οι μετοχές REITs εμφανίζουν μια σημαντική ανοδική τάση που συνεχίζεται προτού ανακοπεί από την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με το NAREIT, μέχρι τον Μάρτιο του 2005 η συνολική κεφαλαιοποίηση της αγοράς μετοχών μόνο για τις μετοχές REITs ανερχόταν σε 265 δις δολάρια έναντι μόλις 11 δις δολάρια στα τέλη του 1992. Ωστόσο, τη μεγάλη άνοδο αυτής της περιόδου τη διαδέχεται η σοβαρή κρίση στις μετοχές των εταιρειών ακινήτων που οδήγησε σε πτωχεύσεις ακόμα και μεγάλων REITs, όπως η General Growth Properties, η οποία υπέβαλε αίτηση για την ένταξη της σε καθεστώς πτώχευσης την άνοιξη του 2009. Για περίπου 15 χρόνια η εταιρία αυτή γνώριζε σημαντική ανάπτυξη, η οποία χρηματοδοτούνταν κυρίως από τιτλοποιημένα εμπορικά στεγαστικά δάνεια. Στα τέλη του 2006, λίγο πριν το ξέσπασμα της κρίσης, η εταιρική αξία της General Growth Properties άγγιζε τα 35 δισεκατομμύρια δολάρια. Η χρεωκοπία της όμως κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2009 πλήττει συνολικά την αξιοπιστία του κλάδου. (Liu, Payne, & Singh, 2015). 

 

Ταυτόχρονα την περίοδο αυτή, επενδυτικές τράπεζες των ΗΠΑ, όπως η Bear Stearns, οι οποίες είχαν επενδύσει σε παράγωγα χρεογράφων, των οποίων οι αξίες εξαρτώνταν τόσο από τις τιμές των ακινήτων, όσο και από τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων άρχισαν να σημειώνουν σοβαρές απώλειες. Το Σεπτέμβριο του 2008, στο αποκορύφωμα της κρίσης, η Merrill Lynch & Co. συμφώνησε να εξαγοραστεί από την Bank of America, ενώ λίγο μετά επιτράπηκε στη Lehman Brothers να προχωρήσει σε καθεστώς πτώχευσης (Lioudis, 2021). Η αγορά ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπη με μια βαθιά ύφεση. Αποτέλεσμα, να σημειωθούν σοβαρές μειώσεις στην καθαρή αξία του ενεργητικού των REITs, ενώ το χρέος που είχε καταγραφεί στους ισολογισμούς των REITs μεγέθυνε την πτώση της αξίας των ακινήτων τους. Ο λόγος του χρέους προς τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (EBITDA) είχε φτάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα (Thomas, 2021, σ. 37)

 

Δ.Λ.

Αναφορές
   

Block, R.L. (2012), Investing in REITs-Real estate investment trusts, Wiley, New Jersey

Lioudis, N. (2021), “The Collapse of Lehman Brothers: A Case Study”, https://www.investopedia.com/articles/economics/09/lehman-brothers-collapse.asp

 

Liu, D., Payne, S., Singh P. (2015), The Bankruptcy of General Growth, NYU Stern, New York, 

https://turnaround.org/sites/default/files/5.%20Paper%20-%20GGP%20-%20NYU.pdf 

 

Thomas, B. (2021), The Intelligent REIT Investor Guide, John Wiley & Sons, NJ, USA