Τα Real Estate Investment Trusts (REITs) είναι ιδιωτικές εταιρείες εισηγμένες σε διεθνή χρηματιστήρια με σκοπό την εκμετάλλευση ακινήτων που μπορούν να παράγουν υπεραξίες. Τα REITs κατέχουν ή μισθώνουν ακίνητη περιουσία και κατόπιν καταβάλλουν τα έσοδα από τα μερίσματα στους επενδυτές. Επίσης, οι εταιρείες αυτές αγοράζουν ή υπενοικιάζουν ακίνητα και επενδύουν σε χρεόγραφα και δάνεια. Το παρακάτω κείμενο, που αποτελεί μέρος σημειώσεων που συζητήθηκαν στο τελευταίο μάθημα, παρακολουθεί, εν τάχει, την ιστορική εξέλιξη του θεσμού των REITs από τη δεκαετία του 1960 έως και την πτώση του, κατά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, μετά την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων των ΗΠΑ.
***
Ιστορικά, η ανάπτυξη των REITs εντοπίζεται στις Ηνωμένες Πολιτείες Αμερικής τη δεκαετία του 1960, υπό την προεδρία του Αιζενχάουερ. Σκοπός της δημιουργίας τους ήταν να προσφέρουν δυνατότητες επένδυσης κατά τρόπο ανάλογο με αυτό άλλων ρευστών τίτλων. Κατά τα πρώτα χρόνια δημιουργίας τους παρόλα αυτά, η μορφή και ο ρόλος των REITs ήταν διαφορετικός από ό,τι σήμερα αφού πέρα από την κατοχή ακίνητης περιουσίας τα REITs δε διέθεταν διαχειριστικά δικαιώματα. Για πολλά χρόνια, τα REITs δεν προσέλκυαν το ενδιαφέρον των επενδυτών και «ακόμη και το ασυνήθιστο όνομά τους, REIT, υπονοούσε ότι τα τυπικά κριτήρια που ισχύουν για τις περισσότερες επενδύσεις δεν ίσχυαν για αυτές. […] Για μεγάλο χρονικό διάστημα τα REITs θεωρούνταν μετοχές από όσους επένδυαν σε ακίνητη περιουσία και ακίνητα από όσους επένδυαν σε μετοχές.» (Block, 2012, σ. 92 & 95). Τα πρώτα χρόνια λειτουργίας τους, οι περισσότερες εταιρείες του κλάδου αφορούσαν REITs ενυπόθηκων δανείων, που παρείχαν χρηματοδότηση από επενδύσεις σε στεγαστικά δάνεια και ενυπόθηκους τίτλους.
Χρειάστηκε σειρά νομοθετικών ρυθμίσεων κατά τη δεκαετία του 1980, για την κατάργηση των περιορισμών όσον αφορά τη διαχείριση ακινήτων και την παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες τους, ώστε να αρχίσει να δίνεται ώθηση στα REITs έναντι άλλων μορφών επένδυσης. Η περαιτέρω ανάπτυξη, ωστόσο, των REITs δεν έγινε αυτόματα. Η κρίση στην αγορά ακινήτων από μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια στις αρχές της δεκαετίας του 1990 στις ΗΠΑ οδηγούσε τους επενδυτές στην αναζήτηση εναλλακτικών μορφών επένδυσης.
Από τα μέσα όμως της δεκαετίας του ’90 το κλίμα σταδιακά αλλάζει αφού οι συγκριτικά χαμηλότερες τιμές των μετοχών των REITs αρχίζουν να ελκύουν όλο και περισσότερους επενδυτές. Οι τιμές των REITs αρχίζουν να ανεβαίνουν λόγω της ζήτησης από θεσμικούς επενδυτές που εκτιμούν τις σημαντικές αποδόσεις των μερισμάτων και τη μεγαλύτερη ρευστότητα των μετοχών REITs σε σύγκριση με την επένδυση σε ακριβά περιουσιακά στοιχεία. Μέχρι το τέλος του 1998, τα REITs είχαν συγκεντρώσει 21,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα ίδια κεφάλαια μέσω 314 προσφορών, εκ των οποίων οι 17 αφορούσαν δημόσια προσφορά (IPOs) (Block, 2012, σ. 124).
Χρειάστηκε σειρά νομοθετικών ρυθμίσεων κατά τη δεκαετία του 1980, για την κατάργηση των περιορισμών όσον αφορά τη διαχείριση ακινήτων και την παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες τους, ώστε να αρχίσει να δίνεται ώθηση στα REITs έναντι άλλων μορφών επένδυσης. Η περαιτέρω ανάπτυξη, ωστόσο, των REITs δεν έγινε αυτόματα. Η κρίση στην αγορά ακινήτων από μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια στις αρχές της δεκαετίας του 1990 στις ΗΠΑ οδηγούσε τους επενδυτές στην αναζήτηση εναλλακτικών μορφών επένδυσης.
Από τα μέσα όμως της δεκαετίας του ’90 το κλίμα σταδιακά αλλάζει αφού οι συγκριτικά χαμηλότερες τιμές των μετοχών των REITs αρχίζουν να ελκύουν όλο και περισσότερους επενδυτές. Οι τιμές των REITs αρχίζουν να ανεβαίνουν λόγω της ζήτησης από θεσμικούς επενδυτές που εκτιμούν τις σημαντικές αποδόσεις των μερισμάτων και τη μεγαλύτερη ρευστότητα των μετοχών REITs σε σύγκριση με την επένδυση σε ακριβά περιουσιακά στοιχεία. Μέχρι το τέλος του 1998, τα REITs είχαν συγκεντρώσει 21,5 δισεκατομμύρια δολάρια σε νέα ίδια κεφάλαια μέσω 314 προσφορών, εκ των οποίων οι 17 αφορούσαν δημόσια προσφορά (IPOs) (Block, 2012, σ. 124).
 | |
| Source: www.businessinsider.com |
Από τις αρχές του 2000, οι μετοχές REITs εμφανίζουν μια σημαντική ανοδική τάση που συνεχίζεται προτού ανακοπεί από την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Σύμφωνα με το NAREIT, μέχρι τον Μάρτιο του 2005 η συνολική κεφαλαιοποίηση της αγοράς μετοχών μόνο για τις μετοχές REITs ανερχόταν σε 265 δις δολάρια έναντι μόλις 11 δις δολάρια στα τέλη του 1992. Ωστόσο, τη μεγάλη άνοδο αυτής της περιόδου τη διαδέχεται η σοβαρή κρίση στις μετοχές των εταιρειών ακινήτων που οδήγησε σε πτωχεύσεις ακόμα και μεγάλων REITs, όπως η General Growth Properties, η οποία υπέβαλε αίτηση για την ένταξη της σε καθεστώς πτώχευσης την άνοιξη του 2009. Για περίπου 15 χρόνια η εταιρία αυτή γνώριζε σημαντική ανάπτυξη, η οποία χρηματοδοτούνταν κυρίως από τιτλοποιημένα εμπορικά στεγαστικά δάνεια. Στα τέλη του 2006, λίγο πριν το ξέσπασμα της κρίσης, η εταιρική αξία της General Growth Properties άγγιζε τα 35 δισεκατομμύρια δολάρια. Η χρεωκοπία της όμως κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2009 πλήττει συνολικά την αξιοπιστία του κλάδου. (Liu, Payne, & Singh, 2015).
Ταυτόχρονα την περίοδο αυτή, επενδυτικές τράπεζες των ΗΠΑ, όπως η Bear Stearns, οι οποίες είχαν επενδύσει σε παράγωγα χρεογράφων, των οποίων οι αξίες εξαρτώνταν τόσο από τις τιμές των ακινήτων, όσο και από τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων άρχισαν να σημειώνουν σοβαρές απώλειες. Το Σεπτέμβριο του 2008, στο αποκορύφωμα της κρίσης, η Merrill Lynch & Co. συμφώνησε να εξαγοραστεί από την Bank of America, ενώ λίγο μετά επιτράπηκε στη Lehman Brothers να προχωρήσει σε καθεστώς πτώχευσης (Lioudis, 2021). Η αγορά ακινήτων βρέθηκε αντιμέτωπη με μια βαθιά ύφεση. Αποτέλεσμα, να σημειωθούν σοβαρές μειώσεις στην καθαρή αξία του ενεργητικού των REITs, ενώ το χρέος που είχε καταγραφεί στους ισολογισμούς των REITs μεγέθυνε την πτώση της αξίας των ακινήτων τους. Ο λόγος του χρέους προς τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (EBITDA) είχε φτάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα (Thomas, 2021, σ. 37)
Δ.Λ.
Αναφορές
Block, R.L. (2012), Investing in REITs-Real estate investment trusts, Wiley, New Jersey
Lioudis, N. (2021), “The Collapse of Lehman Brothers: A Case Study”, https://www.investopedia.com/articles/economics/09/lehman-brothers-collapse.asp
Liu, D., Payne, S., Singh P. (2015), The Bankruptcy of General Growth, NYU Stern, New York,
https://turnaround.org/sites/default/files/5.%20Paper%20-%20GGP%20-%20NYU.pdf
Thomas, B. (2021), The Intelligent REIT Investor Guide, John Wiley & Sons, NJ, USA
